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京滬深三地銷售情況及政策分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期：2008-3-6
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 上海 北京 深圳 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 主要行業(yè)點(diǎn)評(píng)：
市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)分析：
從數(shù)據(jù)看，北京、深圳市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃，銷量繼續(xù)萎縮，環(huán)比下降60%以上。而上海環(huán)比下降較少，僅為19%，與去年同期基本持平，有望平穩(wěn)度過調(diào)整期。隨著3月銷售旺季的到來，上海市場(chǎng)的成交量有望回升。
樓盤成交數(shù)據(jù)分析：
2月是傳統(tǒng)的銷售淡季，開發(fā)商普遍推盤量較少。深圳金地梅隴鎮(zhèn)3期在2月24日推出706套房源，當(dāng)天訂購300套左右。大部分開發(fā)商主要是對(duì)部分已售樓盤進(jìn)行春節(jié)促銷，市場(chǎng)反應(yīng)情況良好。
政策分析：
按建設(shè)部要求，各城市陸續(xù)公布08年房地產(chǎn)開工計(jì)劃。上海、北京商品住宅的開工面積均與07年基本持平，未見大幅增加。但政策住房供給增加，分別占到了住宅開工面積總量的20%和40%。北京同時(shí)公布了限價(jià)房的購買標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象為中等收入家庭。
國(guó)家稅務(wù)總局提出針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，08年工作要點(diǎn)為房地產(chǎn)稅制改革，深化房產(chǎn)模擬評(píng)稅工作，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。明確今年將不會(huì)開征物業(yè)稅。
市場(chǎng)調(diào)研情況分析：
對(duì)萬科在上海、深圳、廣州三地的銷售經(jīng)理進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，他們對(duì)市場(chǎng)的判斷基本和我們之前自己調(diào)研樓盤的結(jié)果一致：看好上海、廣州，看空深圳。
對(duì)于目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍要比證券投資界更樂觀，我們認(rèn)為主要原因是信息的不對(duì)稱導(dǎo)致大家分歧嚴(yán)重，但同時(shí)也帶來了板塊性的投資機(jī)會(huì)。未來，房地產(chǎn)板塊的上升將來自信息不對(duì)稱的逐步消除。
1. 08年2月京滬深三地房地產(chǎn)成交情況——北京、深圳持續(xù)萎縮，上海有望平穩(wěn)過渡
北京市場(chǎng)：銷售繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)
08年2月，北京一手商品房銷售4254套，成交面積為53萬平方米，分別環(huán)比下降68%和64%，同比下降58%和51%；二手房銷售1061套，成交面積為8.64萬平方米，環(huán)比下降63%。我們認(rèn)為北京市場(chǎng)銷量的下跌，一方面與春節(jié)傳統(tǒng)淡季有關(guān)，另一方面反映了居民的觀望情緒仍然在蔓延。
上海市場(chǎng)：維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，度過調(diào)整指日可待
08年2月，上海一手商品住宅成交105萬平方米，與去年同期130萬方平的銷量相比，下降幅度為19%。其中普通商品住宅成交量為48萬平方米，配套商品房成交26萬平方米。我們認(rèn)為，上海市場(chǎng)在政策調(diào)控后的3個(gè)月內(nèi)，成交量與去年同期已基本持平。隨著3月銷售旺季的到來，上海市場(chǎng)的成交量有望回升。
深圳市場(chǎng)：延續(xù)冬天的寒冷
雖然目前深圳市場(chǎng)商品房的成交均價(jià)已經(jīng)由2007年最高點(diǎn)的17000元回落至14000元左右，但是成交量依舊維持在低迷狀態(tài)。1月的銷售情況略有反彈，但是2月的數(shù)據(jù)環(huán)比又萎縮了64%。08的2月成交面積僅為7萬平方米，日均成交套數(shù)為30套，低于1月70套的日均成交量。我們認(rèn)為，深圳市場(chǎng)目前觀望情緒依舊嚴(yán)重，不排除繼續(xù)降價(jià)的可能。
3.當(dāng)月政策回顧和分析
1.上海市公布2008年新建住房計(jì)劃（2008年2月1日）
政策主要內(nèi)容：2008年新開工住房面積約2000萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米。住宅用地供應(yīng)800—1000公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于20%。
簡(jiǎn)評(píng)：住宅商品房新開工面積1600萬平方米，與07年的1634萬平方米基本持平。政策性住房供給比例為20%，無論是從相當(dāng)值還是絕對(duì)值看均小于北京。并且政策性住房以配建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主，而涉及限價(jià)房，購房群體將主要針對(duì)低收入者，因此對(duì)商品房市場(chǎng)的影響將較微弱。
2．北京市公布2008年新建住房計(jì)劃（2008年2月2日）
政策主要內(nèi)容：2008年北京市計(jì)劃新建住房2750萬平方米，其中商品住房(不包含限價(jià)商品住房)1600萬平方米，政策類住房1150萬平方米，包括：
廉租住房50萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房300萬平方米、限價(jià)商品住房450萬平方米和其他政策類住房350萬平方米。2008年全市住房用地供應(yīng)總量1700公頃，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房用地500公頃。
簡(jiǎn)評(píng)：（1）商品房住宅總開工量比07年基本持平，難見供給增加；（2）
政策性住房將占到今年北京新建住房總量的40%以上，將在2009-2010年形成較大規(guī)模供給。（3）對(duì)不同類型住房用地供應(yīng)量的規(guī)劃將有助于政策性住房計(jì)劃的執(zhí)行。（4）政策性住房集中于城市邊緣區(qū)域及周邊新城，由于這些區(qū)域本身土地及住宅供給量都相對(duì)充足，因此會(huì)受到政策性住房入市的影響，但市中心區(qū)域住宅，尤其是高檔住宅將不會(huì)受到影響。
3．北京公布限價(jià)房購買標(biāo)準(zhǔn)（2007年2月18日）
政策主要內(nèi)容：北京公布了限價(jià)房的購買標(biāo)準(zhǔn)：（1）具有北京戶口；（2）3人及以下家庭購買標(biāo)準(zhǔn)定在年收入8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下；4人及以上的，家庭年收入11.6萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值76萬元及以下。（3）單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。同時(shí)規(guī)定，購房人取得房屋權(quán)屬證書后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的可申請(qǐng)回購；5年后可上市，但需交納35%收益金。
簡(jiǎn)評(píng)：（1）限價(jià)房的供應(yīng)對(duì)象為中等收入家庭，目的在于拉低房?jī)r(jià)，尤其是統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，無助于解決中低收入者住房問題。（2）中等收入階層人數(shù)眾多，限價(jià)房不可能全面覆蓋，公務(wù)員等群體或?qū)⒗^續(xù)成為受益群體，大部分人仍將被迫擠入商品房市場(chǎng)。（3）限價(jià)房5年后上市繳納收益金后仍可獲得65%的收益，實(shí)際上是政府財(cái)富轉(zhuǎn)移至部分居民，有失公平。因此長(zhǎng)期來看，限價(jià)房是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一時(shí)之舉，而并非長(zhǎng)期之策。
4.國(guó)家稅務(wù)總局：物業(yè)稅繼續(xù)“空轉(zhuǎn)”（2007年2月29日）
政策主要內(nèi)容：國(guó)家稅務(wù)總局《2008年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》提出，要研究制定地方稅制改革方案，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，深化房產(chǎn)模擬評(píng)稅工作，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
評(píng)論：國(guó)稅總局正式明確今年將不會(huì)開征物業(yè)稅，而僅是擴(kuò)大“空轉(zhuǎn)”范圍，為今后的開征做好準(zhǔn)備。
4.對(duì)三地市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論——愈加樂觀的上海、廣州和愈加悲觀的深圳
上周，我們先后調(diào)研了萬科在上海、深圳、廣州三地的銷售經(jīng)理，他們對(duì)市場(chǎng)的判斷基本和我們之前自己調(diào)研樓盤的結(jié)果一致：看好上海、廣州，看空深圳。
上海市場(chǎng)：較為樂觀，成交量有望在3月開始回升
開發(fā)商認(rèn)為3月市場(chǎng)的回暖的可能性較大，判斷的依據(jù)仍是對(duì)上海剛性需求的信心和對(duì)今年整體供不應(yīng)求的判斷。并且從技術(shù)層面分析，上海市場(chǎng)的調(diào)整與深圳廣州調(diào)整的很不同。2007年9月和12月，信貸政策出臺(tái)之后，雖然上海市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了一定的萎縮，但是萎縮的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他城市，價(jià)格也基本保持了穩(wěn)定。因此，從過去歷次調(diào)控后的3個(gè)月的觀望期來看，未來只要媒體進(jìn)行較為客觀的宣傳，成交量在3月后逐步回升的概率是非常大的。
廣州市場(chǎng)：好于預(yù)期，價(jià)格已基本調(diào)整到位，等待銷量回升
開發(fā)商認(rèn)為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面并未發(fā)生多大改變，人口增長(zhǎng)、基建、分戶需求……即使在07年的這波房?jī)r(jià)上漲中，廣州市場(chǎng)的投資比例依舊低于同類城市，最高的珠江新城預(yù)計(jì)在20%-30%，而其它大部分區(qū)域如荔灣、越秀，均在10%以下。
05、06年在房?jī)r(jià)保持15%-20%的增長(zhǎng)的情況下，廣州市場(chǎng)的成交量一直保持了穩(wěn)步地上升。因此，按照07年房?jī)r(jià)50%的左右的漲幅來計(jì)算，08年價(jià)格回調(diào)幅度也就在10%-15%左右就能達(dá)到正常的水平。實(shí)際的銷售也驗(yàn)證了他的推斷，市場(chǎng)對(duì)萬科、富力等開發(fā)商的降價(jià)都得到了市場(chǎng)積極響應(yīng)，萬科自11月在廣州市場(chǎng)推出的樓盤的銷售率都已經(jīng)達(dá)到了80%以上。
深圳市場(chǎng)：繼續(xù)悲觀，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重
深圳市場(chǎng)的消費(fèi)者往往缺乏價(jià)格的引導(dǎo)，即便是在目前租金收益率已經(jīng)達(dá)到4%-5%的較為合適的水平的情況下，也沒有人會(huì)計(jì)算這個(gè)數(shù)值并引導(dǎo)居民進(jìn)行自住購房，從而導(dǎo)致市場(chǎng)居民的觀望、觀望和再觀望。近期金地梅隴鎮(zhèn)的開盤銷售狀況充分顯示了市場(chǎng)的觀望情緒：有3000人看盤，八成參與算價(jià)，開盤當(dāng)天到場(chǎng)1500人，最終成交300套。
更為糟糕的是由于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)，小的項(xiàng)目型公司幾乎已被淘汰，剩下的均是追求周轉(zhuǎn)的大公司，資金鏈都比較緊，因此可能出現(xiàn)相互競(jìng)價(jià)的可能，不排除未來繼續(xù)降價(jià)以刺激銷售的回升。最差的情況是價(jià)格回升到07年年初的水平，也就是整體的降幅在40%。
我們認(rèn)為對(duì)于目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍要比證券投資界更樂觀，主要原因是信息的不對(duì)稱。鋪天蓋地的負(fù)面的媒體報(bào)道會(huì)使處于房地產(chǎn)“業(yè)外”的證券投資者愈發(fā)悲觀，不斷擔(dān)心是否有更壞的情況出現(xiàn)：
成交量繼續(xù)低迷，房?jī)r(jià)出現(xiàn)多殺多……尤其是深圳市場(chǎng)的嚴(yán)重不景氣，會(huì)使得處于風(fēng)暴中心的基金及其他機(jī)構(gòu)投資者對(duì)全國(guó)市場(chǎng)、全行業(yè)均產(chǎn)生悲觀。
正是這種信息的不對(duì)稱導(dǎo)致大家分歧嚴(yán)重，但同時(shí)也帶來了板塊性的投資機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的上升來自信息不對(duì)稱的逐漸消除。 - ■ 與【京滬深三地銷售情況及政策分析】相關(guān)新聞
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